Kto je nájomca, podnájomník, prenajímateľ?

4. 8. 2025   |   Doba čítania: 2 minúty

Pri uzatváraní nájomných alebo podnájomných zmlúv sa často stretávame s pojmami ako nájomca, podnájomník a prenajímateľ. Aj keď sa tieto pojmy môžu zdať podobné, z právneho hľadiska majú odlišné významy, ktoré ovplyvňujú práva a povinnosti jednotlivých strán. V tomto článku si objasníme aký je rozdiel medzi nájmom a podnájmom, kedy je potrebný súhlas prenajímateľa a ako sa pravidlá líšia podľa typu nájomnej zmluvy.

Aký je rozdiel medzi prenajímateľom, nájomcom a podnájomcom?

Prenajímateľ je vlastník nehnuteľnosti, ktorý ju dáva do nájmu inej osobe – nájomcovi. Môže to byť fyzická alebo právnická osoba.

Nájomca je osoba, ktorá si na základe nájomnej zmluvy prenajíma nehnuteľnosť od prenajímateľa. Za užívanie nehnuteľnosti platí dohodnuté nájomné.

Podnájomník (Podnájomca) je osoba, ktorej nájomca prenechá časť alebo celú nehnuteľnosť do užívania na základe podnájomnej zmluvy. Podnájomník nemá priamy právny vzťah s prenajímateľom, ale s nájomcom.

Aký je rozdiel medzi nájmom a podnájmom a kto ho môže uzavrieť?

Rozdiel medzi nájmom a podnájmom spočíva najmä v tom, kto s kým zmluvu uzatvára a aký právny vzťah medzi nimi vzniká.

Nájom vzniká vtedy, keď vlastník nehnuteľnosti (prenajímateľ) prenajíma byt alebo inú nehnuteľnosť osobe (nájomcovi) na základe nájomnej zmluvy. Nájomca získava právo užívať nehnuteľnosť za dohodnuté nájomné.

Podnájom je situácia, keď nájomca ďalej prenecháva nehnuteľnosť – alebo jej časť – tretej osobe, tzv. podnájomníkovi, na základe podnájomnej zmluvy. Na uzavretie podnájomnej zmluvy je však vo väčšine prípadov potrebný súhlas vlastníka – prenajímateľa. Podnájomník nemá priamy právny vzťah s prenajímateľom, ale len s nájomcom, a jeho právo užívať byt zaniká najneskôr vtedy, keď zanikne samotný nájom.

Zatiaľ čo nájom môže uzatvoriť len vlastník nehnuteľnosti, podnájom môže uzavrieť nájomca, ale spravidla len so súhlasom prenajímateľa.

Vyžaduje sa súhlas prenajímateľa s podnájmom?

Odpoveď závisí od typu nájomnej zmluvy. Právny poriadok rozlišuje viacero druhov nájmov, pri ktorých sa pravidlá ohľadom podnájmu líšia:

1. Všeobecný nájom podľa Občianskeho zákonníka (napr. nájom rodinného domu) – podľa zákona platí, že nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Ak by nájomca dal nehnuteľnosť do podnájmu v rozpore so zmluvou, tak prenajímateľ by mal právo odstúpiť od zmluvy.
2. Nájom bytu podľa Občianskeho zákonníka – zákon stanovuje, že prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľ. Ak by nájomca prenajal byt bez tohto súhlasu, prijímateľ má právo nájom vypovedať.
3. Nájom bytu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu – zákon upravuje, že predmet nájmu alebo jeho časť je nájomca oprávnený prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa.
4. Nájom nebytového priestoru – podľa zákona je nájomca oprávnený prenechať nebytový priestor alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak by nájomca prenajal nebytový priestor bez tohto súhlasu, prijímateľ má právo nájom vypovedať.

Modelový príklad

Lucia je vlastníčkou bytu v Bratislave a rozhodne sa ho prenajať Martinovi. Spoločne uzatvoria nájomnú zmluvu na obdobie dvoch rokov. Po čase sa Martin rozhodne odcestovať na pol roka do zahraničia, no nechce o prenajatý byt počas svojej neprítomnosti prísť. Preto sa rozhodne byt prenechať do užívania Tomášovi. Martin a Tomáš medzi sebou uzatvoria podnájomnú zmluvu. Keďže však Martin nie je vlastníkom bytu, na uzatvorenie podnájmu bude potrebný písomný súhlas Lucie ako prenajímateľky.

Potrebujete pomoc? Obráťte sa na nás

Správne rozlíšenie medzi nájmom a podnájmom, ako aj dodržanie zákonných podmienok, je kľúčové pre ochranu práv všetkých zúčastnených strán. Nejasnosti v zmluvách, chýbajúci súhlas prenajímateľa či nesprávne nastavené vzťahy môžu viesť k zániku nájmu alebo právnym sporom. Ak si nie ste istí, či vo vašom prípade potrebujete súhlas prenajímateľa, alebo potrebujete pomôcť s vypracovaním či kontrolou nájomnej alebo podnájomnej zmluvy, neváhajte sa na nás obrátiť. Radi vám poskytneme právne poradenstvo šité na mieru vašej situácii.