Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť?

26. 8. 2025   |   Doba čítania: 2 minúty

Odstúpenie od kúpnej zmluvy patrí medzi často riešené otázky v právnej praxi. Hoci sa na prvý pohľad môže zdať, že ide o jednoduchý úkon, nesprávny postup môže mať pre zmluvné strany vážne právne aj finančné následky. Aby ste sa vyhli zbytočným komplikáciám, je nevyhnutné poznať nielen dôvody odstúpenia, ale aj jeho formu, správny postup a následky, ktoré z neho vyplývajú.

Dôvody odstúpenia ?

Odstúpiť od kúpnej zmluvy je možné len zo zákonných alebo z dôvodov dohodnutých v samotnej zmluve.

Zákonné dôvody sú nasledovné:

1. Omeškanie dlžníka so splnením povinnosti

Občiansky zákonník stanovuje, že dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak si dlžník daný dlh nesplní ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu veriteľom, má veriteľ právo od zmluvy odstúpiť.

V prípade kúpnej zmluvy to najmä znamená, že ak kupujúci, ako dlžník, neuhradí kúpnu cenu ani v dodatočnej primeranej lehote poskytnutej mu predávajúcim ako veriteľom, ma predávajúci právo od zmluvy odstúpiť.

2. Vady nehnuteľnosti

Kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy v prípade, ak

• ide o vadu nehnuteľnosti, ktorá ju robí neupotrebiteľnou, alebo
• predávajúci ubezpečil kupujúceho, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže nepravdivým.
  Bližšie sa vadám venujeme v článku „Vady nehnuteľnosti“.

3. Tieseň a nápadne nevýhodné podmienky

V zmysle Občianskeho zákonníka platí, že ak zmluvná strana uzatvorila zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, má právo od zmluvy odstúpiť.

Tieseň možno charakterizovať ako hospodársky alebo sociálny stav osoby, ktorý na ňu dolieha takým spôsobom a s takou závažnosťou, že sa ním dá pohnúť k urobeniu právneho úkonu za nápadne nevýhodných podmienok.

O nápadne nevýhodných podmienkach možno hovoriť vtedy, ak ide o evidentný nepomer vzájomne poskytnutých plnení alebo o očividnú nevýhodnosť nejakých ďalších podmienok. Takéto podmienky musia objektívne existovať v dobe právneho úkonu a nemôžu spočívať v subjektívnom cítení dotknutej osoby. Pri skúmaní, či ide o tieseň a nápadne nevýhodné podmienky je potrebné vždy zohľadniť všetky okolnosti prípadu.

 Zmluvné dohody odstúpenia

 Strany si môžu do zmluvy zakomponovať aj vlastné dôvody odstúpenia, napríklad:

• ak sa kupujúci nestane vlastníkom do určitej lehoty,
• ak kataster právoplatne zastaví vkladové konanie alebo zamietne návrh na vklad,
• ak sa vyhlásenia predávajúceho uvedené v zmluve ukážu ako nepravdivé.

Je vhodné, aby kúpnu zmluvu vypracoval alebo skontroloval advokát, ktorý vie podľa konkrétnej situácie správne nastaviť dôvody odstúpenia tak, aby boli záujmy klienta čo najlepšie chránené.

Odstúpenie od kúpnej zmluvy a kataster

Odstúpenia od kúpnej zmluvy je potrebné spolu s doručenkou poslať na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

Okresné úrady si v tejto veci osvojili postup prezentovaný v jednom z rozhodnutí Najvyššieho súdu SR. Potvrdzuje to nielen prax, ale i názor Úradu geodézie, kartografie a katastra SR uvádzaný v jednotlivých katastrálnych bulletinoch.

Kataster je povinný skúmať, či je odstúpenie od zmluvy medzi stranami sporné. To znamená, že ak jedna strana doručí na kataster odstúpenie od zmluvy, kataster musí druhú strana vyzvať, aby sa v určenej lehote (spravidla 15 dní) vyjadrila, či s odstúpením súhlasí alebo nie. Ak strana vyjadrí s odstúpením súhlas alebo sa nevyjadrí vôbec,

• okresný úrad nezapíše do katastra nehnuteľností zmluvu, ktorá bola predložená na vkladové konanie,
• alebo, ak už je vkladové konanie ukončené, okresný úrad zapíše do katastra nehnuteľností pôvodného vlastníka.

V predmetnej výzve okresného úradu je zároveň uvedené, že ak nastane opačná situácia a druhá strana nesúhlasí s daným odstúpením, katastru nebude postačovať len slovné vyjadrenie takéhoto nesúhlasu. Tento účastník zmluvy bude musieť v určenej lehote zároveň preukázať, že podal na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy, resp. žalobu o určenie vlastníckeho práva za predpokladu, že už došlo k zápisu nového vlastníka.

Ak je odstúpenie doručené počas prebiehajúceho vkladového konania a druhá strana podá predmetnú žalobu, tak kataster toto vkladové konanie preruší s poukazom na skutočnosť, že sa začalo konanie o predbežnej otázke.

Ako sa chrániť vopred?

Určite je vhodné nechať si kúpnu zmluvu vypracovať alebo skontrolovať advokátom špecializujúcim sa na právo nehnuteľností.

V prípade úhrady kúpnej ceny z voľných zdrojov je vhodné využiť bezpečnejšie formy úhrady kúpnej ceny ako napr. notársku úschovu alebo bankovú vinkuláciu.

Predísť problémom môže aj dôkladná kontrola právneho a faktického stavu nehnuteľnosti ešte pred podpisom zmluvy.

Pozor na premlčanie

Právo odstúpiť od kúpnej zmluvy sa premlčuje vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe. Táto doba začína plynúť od momentu, kedy sa právo mohlo vykonať po prvý raz. Napr. v prípade omeškania so zaplatením kúpnej ceny táto doba začína plynúť od prvého dňa omeškania so zaplatením kúpnej ceny.

Ak chcete mať istotu, že vaše odstúpenie bude platné a účinné, obráťte sa na našu advokátsku kanceláriu. Radi pre vás pripravíme alebo skontrolujeme nielen samotnú kúpnu zmluvu, ale aj prípadné odstúpenie, tak aby boli vaše práva a záujmy čo najlepšie chránené.