Prenájom bytu bez zmluvy.

3. 3. 2025   |   Doba čítania: 3 minúty

Prenájom bytu predstavuje právny vzťah, ktorý je potrebné riade upraviť, aby boli zrejmé práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Hoci zákon umožňuje prenajať byt aj bez písomnej nájomnej zmluvy, takýto postup so sebou nesie značné riziká. Tento článok sa zameriava na rozdiely medzi zákonmi upravujúcimi nájom bytu, poukazuje na nevýhody ústnej nájomnej zmluvy a vysvetľuje, prečo je písomná zmluva nevyhnutná na predchádzanie sporom a zabezpečenie právnej istoty.

Na základe čoho sa štandardne prenajíma byt?

Byt sa štandardne prenajíma na základe písomnej nájomnej zmluvy uzatvorenej či už podľa Zákona
o krátkodobom nájme bytu alebo podľa Občianskeho zákonníka. K základnom rozdielom medzi
týmito zákonmi patrí:

• Krátkodobý nájom je možné uzavrieť najviac na 2 roky a predĺžiť max. 2krát. Nájom podľa Občianskeho zákonníka časové obmedzenie neurčuje.
• Výpovedná doba podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je minimálne 1 mesiac, v niektorých prípadoch 15 dní a začína plynúť nasledujúci deň po doručení výpovede. Výpovedná doba podľa Občianskeho zákonníka je 3 mesiace a začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
• Dôvody výpovede uvedené v zákone o krátkodobom nájme bytu je možné doplniť s tým, že musí ísť o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu. V zmysle Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať zmluvu iba z dôvodov uvedených v zákone, ktoré nie je možné doplniť, pričom nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez uvedenia dôvodu.
• V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že neplatnosť skončenia nájmu je možné na súde napadnúť do 2 mesiacov odo dňa doručenia výpovede/ odstúpenia. Pričom podstatné je, že podanie žaloby pre neplatnosť skončenia nájmu neznamená, že nájom sa uplynutím výpovednej lehoty neskončí. Opak však stanovuje Občiansky zákonník. V zmysle neho je lehota na podanie žaloby 3 mesačná, pričom podanie žaloby spôsobí, že nájom minimálne do skončenia súdneho konania neskončí. Ak súd teda rozhodne, že výpoveď bola platná, tak nájom sa skončí až právoplatnosťou súdneho rozhodnutia a nie uplynutím výpovednej lehoty ako je to pri krátkodobom nájme bytu.
• Ak sa byt prenajíma podľa Občianskeho zákonníka musí prenajímateľ v prípade niektorých výpovedných dôvodov (napr. ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo rodinných príslušníkov) poskytnúť nájomcovi bytovu náhradu, či už vo forme náhradného bytu, náhradného ubytovania alebo prístrešia. Takáto úprava bytových náhrad sa na nájom podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu neaplikuje. Zákon o krátkodobom nájme bytu je výhodnejší z pohľadu prenajímateľa a Občiansky zákonník zaseviac chráni nájomcu.

Je možné prenajať byt bez písomnej nájomnej zmluvy?

Áno, možné to je, avšak nájomný vzťah sa v takom prípade bude riadiť ustanoveniami Občianskeho
zákona. Zákon o krátkodobom nájme výslovne stanovuje, že nájomná zmluva musí byť uzatvorená
v písomnej forme.

Aké sú riziká v prípade ústnej nájomnej zmluvy?

Riziká sú najmä v tom, že nie je možné preukázať čo bolo obsahom takejto ústnej zmluvy. To má dopad napr. na nasledovné situácie:

• Nebude zrejmé aká bola dohoda o výške nájomného. Ak nájomca prestane platiť, bude problém preukázať na akej výške sa zmluvné strany dohodli.
• Nebude zrejmé aká bola dohoda na výške zálohových platieb za energie a služby spojené s užívaním bytu. Ak následne po vyúčtovaní energií a služieb príde nedoplatok, bude problém preukázať aká bola výška preddavkoch platieb a že nedoplatok by mal zaplatiť nájomca.
• Nie je možné dohodnúť zmluvnú pokutu napr. pre prípad neplatenia nájomného alebo iného porušenia povinnosti, keďže dohoda o zmluvnej pokute musí byť písomná.
• Nebude zrejmé s akým zariadením sa byt prenajal a v akom stave toto zariadenie bolo. Ak zo strany nájomcu dôjde k poškodeniu bytu/ jeho vybavenia, tak nebude možné preukázať, v akom stave prenajímateľ odovzdal byt nájomcovi a preto môže vzniknúť spor, či škodu spôsobil nájomca alebo mu bol byt v takto stave odovzdaný.
• V prípade, ak sa strany dohodnú aj na peňažnej zábezpeke, nebude zrejmá jej výška, to, na čo všetko môže byť použitá, kedy ju má nájomca doplniť a kedy ju má prenajímateľ vrátiť nájomcovi.
• Nebude preukázateľné, že sa strany prípadne dohodli na dobe určitej, a tak sa bude mať za to, že nájomný vzťah bol uzatvorený na dobu neurčitú.

Pre prenajímateľa je nevýhoda aj v tom, že nájomný vzťah sa bude vzťahovať Občianskym zákonníkom, a prenajímateľ tak nebude vedieť čerpať výhody, ktoré mu poskytuje flexibilnejší Zákon o krátkodobom nájme bytu.

Prečo mať uzatvorenú písomnú nájomnú zmluvu a čo by mala obsahovať?

Písomná zmluva poskytuje ochranu obom zmluvným stranám. Je v nej možné zakotviť detailnejšiu úpravu práv a povinností zmluvných strán a najmä v prípade problematickej situácie slúži ako dôkaz o dohodnutom obsahu zmluvy.

Oba zákona upravujúce nájom bytu stanovujú aké náležitosti by nájomná zmluva mala obsahovať.

Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka sú:
a) údaje o zmluvných stranách,
b) označenie predmetu nájmu,
c) rozsah užívania,
d) výška nájomného alebo spôsob jeho výpočtu,
e) výška úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Podstatnými náležitosťami nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu sú:
a) údaje o zmluvných stranách,
b) označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu,
c) určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva,
d) opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy,
e) určenie doby nájmu,
f) vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto
zákona.

Okrem podstatných náležitosti si strany môžu v zmluve dojednať aj ďalšie ustanovenia ako napr.:
– peňažnú zábezpeku,
– zánik nájmu,
– zmluvné pokuty,
– platenie preplatkov a nedoplatkov za energie,
– zákaz fajčenia, domácich zvierat a pod.,
– rozdelenie aké opravy hradí prenajímateľ a aké nájomca.

Viaceré ustanovenia však majú svoje limity v príslušných zákonov a nie je možné ich upraviť úplne podľa svojho uváženia.

Určite neodporúčame spoliehať sa na vzory nájomných zmlúv zverejnené na internete. Tieto vzory nezohľadňujú osobitosť situácie zmluvných strán, sú často veľmi všeobecné, prípadne neplatné.