Čo sa stane, keď spoluvlastník poruší predkupné právo?

20. 3. 2026   |   Doba čítania: 2 minúty

Predstavte si situáciu, že vlastníte podiel na nehnuteľnosti spolu s ďalšími osobami. Jedného dňa sa dozviete, že spoluvlastník svoj podiel predal cudziemu človeku, a to bez toho, aby ho najskôr ponúkol vám.

V takom prípade ide o porušenie predkupného práva spoluvlastníkov. Hoci sa to v praxi stáva pomerne často, mnoho vlastníkov nevie, aké možnosti majú a ako sa môžu brániť.

Porušenie predkupného práva pritom nemusí znamenať, že situáciu už nie je možné napraviť.

Čo je predkupné právo spoluvlastníkov?

Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, zákon priznáva spoluvlastníkom predkupné právo. To znamená, že ak chce niektorý zo spoluvlastníkov svoj podiel predať, musí ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.

Toto pravidlo má chrániť spoluvlastníkov pred situáciou, keď sa medzi nich dostane úplne cudzia osoba.

Ponuka na uplatnenie predkupného práva musí byť v prípade nehnuteľnosti písomná a musí obsahovať predmet predaja, kúpnu cenu a ďalšie podmienky, za ktorých má dôjsť k predaju. Spoluvlastník sa následne môže rozhodnúť, či podiel kúpi alebo nie.

Ak však spoluvlastník podiel predá bez takejto ponuky, dôjde k porušeniu predkupného práva.

Ako sa spoluvlastníci o porušení predkupného práva dozvedia?

V mnohých prípadoch sa spoluvlastníci o predaji dozvedia až dodatočne. Najčastejšie až vtedy, keď sa na liste vlastníctva objaví nový vlastník podielu.

Nie je výnimočné ani to, že nový spoluvlastník začne nehnuteľnosť užívať alebo sa pokúša zasahovať do jej správy.

Práve vtedy si pôvodní spoluvlastníci uvedomia, že podiel bol predaný bez toho, aby mali možnosť ho kúpiť.

Aké možnosti má spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené?

Ak dôjde k porušeniu predkupného práva, zákon poskytuje spoluvlastníkovi viacero možností, ako situáciu riešiť.

Jednou z možností je domáhať sa, aby nový nadobúdateľ podielu tento podiel previedol na spoluvlastníka, ktorého predkupné právo bolo porušené. Inými slovami, spoluvlastník môže požadovať, aby mu bol podiel predaný za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil nový vlastník.

Ak nový vlastník takýto prevod dobrovoľne neurobí, je možné podať na súd žalobu a domáhať sa tzv. nahradenia prejavu vôle. Teda toho, aby súd uložil povinnosť nadobúdateľovi uzavrieť s zmluvu o prevode nehnuteľnosti s opomenutým spoluvlastníkom, za rovnakých podmienok, za ktorých nadobúdateľ podiel získal.

Je dôležité myslieť na to, že právo domáhať sa nahradenia prejavu vôle sa premlčuje. Tento nárok je potrebné uplatniť v trojročnej premlčacej dobe.

Druhou z možností je dovolať sa relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Relatívna neplatnosť znamenám, že kúpna zmluva je platná dovtedy, pokým sa oprávnený spoluvlastník nedovolá jej neplatnosti. Tejto neplatnosti je možné dovolať sa najmä v súdnom konaní, pričom treba mať na pamäti, že právo dovolať sa relatívnej neplatnosti sa taktiež premlčuje, a to vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe.

Treťou z možností je ponechanie predkupného práva. Predkupné právo sa totiž viaže na samotnú nehnuteľnosť, nie na konkrétnu osobu. To znamená, že zmenou vlastníka spoluvlastníckeho podielu toto právo nezaniká. Spoluvlastníkovi zostáva predkupné právo zachované, avšak už voči novému nadobúdateľovi podielu.

Prečo môže porušenie predkupného práva spôsobiť problémy?

Vstup nového spoluvlastníka do nehnuteľnosti môže priniesť množstvo komplikácií. Nový vlastník môže mať odlišné predstavy o užívaní alebo predaji nehnuteľnosti. V praxi sa často stáva, že takéto situácie vedú k sporom medzi spoluvlastníkmi.

Porušenie predkupného práva preto často býva začiatkom širšieho konfliktu, ktorý sa následne rieši aj súdnou cestou.

Ako vám vieme pomôcť my?

V rámci našej praxe sa venujeme aj sporom medzi spoluvlastníkmi nehnuteľností. Klientom poskytujeme právnu pomoc pri riešení porušenia predkupného práva, vrátane právneho posúdenia situácie, prípravy výziev, komunikácie so spoluvlastníkmi, ako aj zastupovania v súdnom konaní.

Ak pri predaji spoluvlastníckeho podielu došlo k porušeniu vášho predkupného práva, môžete sa obrátiť na našu advokátsku kanceláriu. Situáciu s vami prejdeme a navrhneme ďalší postup riešenia.