Kúpna zmluva uzatvorená jedným z manželov

15. 04. 2024   |   Doba čítania: 3 minúty

Kúpil Váš manžel/manželka nehnuteľnosť zo spoločných peňazí, avšak na liste vlastníctve je zapísaný ako výlučný vlastník? Alebo chcete aby Vami kupovaná nehnuteľnosť nebola predmetom bezpodielového spoluvlastníctva? V tomto príspevku Vám priblížime ako na to.

Prevencia právneho problému:

Ak ešte len plánujte kúpiť nehnuteľnosť, existuje spôsob ako sa vyhnúť tomu, aby bola súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Týmto spôsobom je spísanie dohody o zúžení BSM.

Dohoda musí spĺňať nasledovné predpoklady:

• musí byť uzavretá medzi manželmi počas trvania manželstva – teda nie pred ani po zániku manželstva,
• musí mať povinne formu notárskej zápisnice,
• možno ju uzavrieť len s účinkami do budúcna – nemôže sa teda vzťahovať na veci nadobudnuté do BSM pred uzatvorením dohody t.j., ktoré v čase uzavretia dohody boli súčasťou BSM alebo vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov.

Upozorňujeme, že súčasťou BSM nie je napríklad:

• nehnuteľnosť nadobudnutá dedením alebo darovaním, 
• nehnuteľnosť kúpená z výlučným prostriedkov jedného z manželov, alebo 
• nehnuteľnosť nadobudnutá tzv. transformáciou majetku. O takúto transformáciu ide napr. v prípade, ak vlastníte nehnuteľnosť, ktorú ste nadobudli pred uzatvorením manželstvo (t.j. patrí do Vášho výlučného vlastníctva), tú počas manželstva predáte a následne z kúpnej ceny, ktorú z predaja máte, kúpite inú nehnuteľnosť. V takom prípade ide o vec získanú z výťažku veci vo výlučnom vlastníctve. Ak sa však na kúpu novej nehnuteľnosti použijú čo aj len sčasti prostriedky z BSM, tak do BSM bude patriť celá nehnuteľnosť.

Liečba právneho problému:

DOVOLANIE SA REALITÍVNEJ NEPLATNOSTI KÚPNEJ ZMLUVY

V zmysle Občianskeho zákonníka platí, že bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je úkon neplatný. K bežným veciam patrí napr. obstarávanie nákupov potravín, bežného ošatenia či iných osobných potrieb spoločného dieťaťa manželov v primeranom rozsahu alebo bežné opravy v domácnosti. Kúpa nehnuteľnosti určite nespadá pod bežné záležitosti.

Forma súhlasu nie je zákonom stanovená, a teda súhlas môže byť vyjadrený písomne, ústne alebo aj konkludentne. Účastníkmi právneho úkonu nemusia byť obaja manželia, stačí ak právny úkon uskutoční iba jeden z nich, podstatné je len to, aby druhý manžel vyslovil s takýmto právnym úkonom súhlas.

Ak bola kúpna zmluva uzatvorená len jedným z manželov bez súhlasu druhého manžela, ide o relatívne neplatný právny úkon. Uvedené znamená, že kúpna zmluva je platná dovtedy, pokým sa druhý manžel nedovolá jej neplatnosti. Tejto neplatnosti je možné dovolať sa najmä v súdnom konaní, pričom treba mať na pamäti, že právo dovolať sa relatívnej neplatnosti sa premlčuje, a to vo všeobecnej 3-ročnej premlčacej dobe.

V prípade úspešného dovolania sa relatívnej neplatnosti, sú účastníci zmluvy povinní vydať si tzv. bezdôvodné obohatenie, teda to čo si vzájomne plnili na základe zmluvy. Kupujúci je tak povinný vydať nehnuteľnosť a predávajúci kúpnu cenu.