Ako legálne vysťahovať problémového nájomcu?

10. 2. 2025   |   Doba čítania: 3 minúty

Prenájom nehnuteľnosti môže byť dobrým spôsobom, ako si zabezpečiť pasívny príjem, no nesie so sebou určité riziká. Kľúčom k úspešnému prenájmu je dôkladná príprava a pochopenie právnych pravidiel, ktoré chránia zmluvné strany. Len správny prístup a prevencia dokážu minimalizovať komplikácie spojené s problémovými nájomcami.

Kto je problémový nájomca a ako mu predchádzať?

Problémový nájomca je najčastejšie taký nájomca, ktorý neplatí nájomné a úhrady za energie alebo ktorého je problém vysťahovať po skončení nájmu. Vopred nikdy na sto percent neviete, či aj váš nájomca bude práve ten problémový. Sú však určité nástroje, ktoré slúžia ako prevencia, a to: 

1.Verejné a iné registre

Sociálna poisťovňa, zdravotné poisťovne a finančná správa vedú register dlžníkov. V nich je možno nájsť, či je daná osoba dlžníkom týchto inštitúcií. Ak tam váš nájomca bude evidovaný, tak je možné predpokladať, že nebude mať finančné prostriedky ani na to, aby uhrádzal nájomné. 

Register úpadcov zase eviduje osoby, vo vzťahu ku ktorým je vedené oddlženie, konkurz a reštrukturalizácia. 

Nahliadnuť je možné aj do Centrálneho registra exekúcií. Tento register však nie je verejne dostupný, je potrebné sa zaregistrovať na webe a následne zaplatiť poplatok. Každý prístup do registra exekúcií je spoplatnený sumou 1,60 Eur. 

2.Nájomná zmluva

Úvodom je potrebné uviesť, že najčastejšie sa uzatvára nájomná zmluva na byt, ktorá sa môže uzavrieť buď podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu. 

K základnom rozdielom medzi týmito zákonmi patrí:

• Krátkodobý nájom je možné uzavrieť najviac na 2 roky a predĺžiť max. 2krát. Nájom podľa Občianskeho zákonníka časové obmedzenie neurčuje. 
• Výpovedná doba podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je minimálne 1 mesiac, v niektorých prípadoch 15 dní a začína plynúť nasledujúci deň po doručení výpovede. Výpovedná doba podľa Občianskeho zákonníka je 3 mesiace a začína plynúť až prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. 
• Dôvody výpovede uvedené v zákone o krátkodobom nájme bytu je možné doplniť s tým, že musí ísť o dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájmu. V zmysle Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať zmluvu iba z dôvodov uvedených v zákone, ktoré nie je možné doplniť, pričom nájomca môže zmluvu vypovedať z akéhokoľvek dôvodu alebo aj bez uvedenia dôvodu.
• V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu platí, že neplatnosť skončenia nájmu je možné na súde napadnúť do 2 mesiacov odo dňa doručenia výpovede/ odstúpenia. Pričom podstatné je, že podanie žaloby pre neplatnosť skončenia nájmu neznamená, že nájom sa uplynutím výpovednej lehoty neskončí. Opak však stanovuje Občiansky zákonník. V zmysle neho je lehota na podanie žaloby 3 mesačná, pričom podanie žaloby spôsobí, že nájom minimálne do skončenia súdneho konania neskončí. Ak súd teda rozhodne, že výpoveď bola platná, tak nájom sa skončí až právoplatnosťou súdneho rozhodnutia a nie uplynutím výpovednej lehoty ako je to pri krátkodobom nájme bytu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu je výhodnejší z pohľadu prenajímateľa a Občiansky zákonník zase viac chráni nájomcu. 

Do nájomnej zmluvy je vhodné zakotviť:  

• depozit (kauciu), ktorý je nájomca povinný zaplatiť pri podpise zmluvy a ktorý sa použije najmä v prípade, ak nájomca neplatí nájomné, úhrady za energie a služby alebo ak spôsobí škodu na byte. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť depozit najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za energie a služby. Občiansky zákonník depozit neupravuje,
• zmluvnú pokutu za neplatenie nájomného a úhrad za energie a služby, za nedoplnenie depozitu a taktiež pokutu aj za nevysťahovanie sa po skončení nájmu.

3. Registre realitných kancelárií, resp. združení realitných kancelárií

Ak prenájom zabezpečujete cez realitnú kanceláriu, tak samotné realitné kancelárie alebo združenia, ktorých sú kancelárie členmi (napr. Realitná únia) vedú registre problémových nájomcov, s ktorými mali realitné kancelárie negatívnu skúsenosť.

Môžem nájomcu len tak vlastnoručne vyhodiť?

Nie. Rôzne spôsoby ako napr. výmena zámku prenajímateľom a vysťahovanie veci nájomcu alebo fyzické vyhodenie nájomcu aj s jeho vecami nie sú právne dovolené. Ide o tzv. ofenzívnu svojpomoc, ktorá nie je v zmysle nášho právneho poriadku prípustná. 

Ak je nehnuteľnosť obydlím nájomcu, tak uvedeným konaním by sa prenajímateľ mohol dokonca dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody (§ 194 Trestného zákona).

Ako legálne vysťahovať nájomcu?

Pokiaľ nájomca po skončení nájmu odmieta vrátiť nehnuteľnosť prenajímateľovi a naďalej ju užíva, tak prenajímateľ má v takom prípade právo podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Súd v rozhodnutí uvedie lehotu, do ktorej je nájomca povinný sa vysťahovať a ak by tak nájomca dobrovoľne neurobil, prenajímateľ môže podať návrh na vykonanie exekúcie. 

Uvedené je v zásade jediný právne prípustný spôsob ako nájomcu z nehnuteľnosti vysťahovať.

Kto je chránený pred skončením nájmu a vysťahovaním?

Niektorým osobám Občiansky zákonník poskytuje zvýšenú ochranu. Ide napr. o nájomcu v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, maloleté deti alebo bezvládnu osobu, o ktoré sa nájomca stará a ktoré sú členmi jeho domácnosti. 

Ak sa nájomný pomer skončil pre neplatenie nájomného alebo úhrad za energie a služby a nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo na náhradné ubytovanie. Ak ide navyše o nájomcu, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt.

Náhradným bytom sa rozumie byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti. 

Náhradným ubytovaním sa rozumie byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Pričom byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.