Máte pozemok pod stavbou obce alebo mesta? Môžete mať nárok na opakovanú náhradu

28. 9. 2026   |   Doba čítania: 2 minúty

Vlastníte pozemok, na ktorom stojí škola, cesta, športový areál alebo iná stavba vo vlastníctve obce či samosprávneho kraja (VÚC)? Hoci ste na liste vlastníctva vedený ako vlastník, pozemok v skutočnosti nemôžete riadne užívať ani s ním voľne nakladať.

Dlhé roky súdy vychádzali z názoru, že vlastníkom takýchto pozemkov patrila iba jednorazová náhrada, ktorá sa vo väčšine prípadov premlčala už v roku 2012. Ústavný súd Slovenskej republiky však v náleze sp. zn. I. ÚS 58/2026 naznačil zásadnú zmenu: ďalšie trvanie takéhoto stavu bez primeranej náhrady už nie je ústavne udržateľné.

Prečo sa na súkromnom pozemku nachádza stavba obce alebo VÚC?

V minulosti prešli viaceré stavby z vlastníctva štátu do vlastníctva obcí a vyšších územných celkov, teda samosprávnych krajov. Pozemky pod týmito stavbami však často zostali vo vlastníctve súkromných osôb.

Na usporiadanie týchto vzťahov bol prijatý zákon č. 66/2009 Z. z. Ten k dotknutým pozemkom zriadil v prospech obcí a samosprávnych krajov zákonné vecné bremeno. Vlastníci pozemkov sú preto povinní strpieť, že ich pozemky užíva obec alebo VÚC.

Malo ísť iba o dočasné riešenie, kým sa vlastnícke vzťahy definitívne neusporiadajú, napr. odkúpením alebo zámenou pozemkov či vykonaním pozemkových úprav. V mnohých prípadoch sa tak však nestalo ani po viac ako 16 rokoch.

Aký názor zastávali súdy doteraz?

Zákon výslovne neurčuje, či má byť náhrada za toto zákonné vecné bremeno jednorazová alebo pravidelne sa opakujúca.

Najvyšší súd SR doteraz vychádzal z názoru, že vlastníkovi pozemku patrí iba jednorazová náhrada. Nárok mal vzniknúť 1. júla 2009, keď zákon nadobudol účinnosť, a premlčať sa po troch rokoch.

Ak si teda vlastník náhradu neuplatnil najneskôr do 1. júla 2012, obec alebo VÚC mohli v súdnom konaní namietnuť premlčanie. Výsledkom bolo, že vlastník musel užívanie svojho pozemku naďalej strpieť, ale za toto obmedzenie už nemusel dostať žiadnu náhradu.

 Čo riešil Ústavný súd?

V posudzovanom prípade boli sťažovatelia spoluvlastníkmi pozemkov, na ktorých sa nachádzala školská budova a oplotený školský areál vo vlastníctve mesta Košice.

Od mesta požadovali zaplatenie náhrady za zákonné vecné bremeno za obdobie troch rokov. Všeobecné súdy ich žalobu zamietli s odôvodnením, že im patrila iba jednorazová náhrada, ktorá už bola premlčaná.

Ústavný súd s takýmto výsledkom nesúhlasil. Rozhodnutie Najvyššieho súdu zrušil a vec mu vrátil na ďalšie konanie.

Podľa Ústavného súdu došlo k porušeniu vlastníckeho práva sťažovateľov, ich práva na súdnu ochranu a práva na spravodlivé súdne konanie.

Prečo už jednorazová náhrada nemusí byť postačujúca?

Ústavný súd neuviedol, že pôvodný názor o jednorazovej náhrade bol nesprávny už od začiatku. Zdôraznil však, že vplyvom dlhodobého vývoja sa tento názor stal ústavne neudržateľným.

Rozhodujúce bolo najmä to, že:
• vecné bremeno malo predstavovať iba dočasné riešenie,
• vlastnícke vzťahy neboli usporiadané ani po viac ako 16 rokoch,
• vlastníci pozemkov ich nemôžu reálne užívať ani s nimi plnohodnotne nakladať,
• vlastníkom napriek tomu zostávajú povinnosti a náklady spojené s vlastníctvom,
• obce, samosprávne kraje ani štát nevyvinuli dostatočnú aktivitu na definitívne vyriešenie situácie.

Dočasné riešenie sa tak v praxi začalo meniť na trvalé. Vlastníkovi zostalo iba takzvané „holé vlastníctvo“, ktoré je zapísaný na liste vlastníctva, ale zo svojho pozemku nemá prakticky žiadny úžitok.

Takýto stav bez primeranej priebežnej kompenzácie podľa Ústavného súdu predstavuje pre vlastníka neprimerané bremeno.

Majú vlastníci nárok na pravidelnú náhradu?

Nález Ústavného súdu otvoril priestor na to, aby všeobecné súdy prehodnotili doterajší názor o jednorazovej náhrade a vlastníkom priznali opakujúcu sa náhradu za obdobie, počas ktorého obmedzenie vlastníckeho práva trvá.

Neznamená to však, že každému vlastníkovi bude náhrada priznaná automaticky. V každom prípade bude potrebné preskúmať najmä:
• či sa na pozemok skutočne vzťahuje zákonné vecné bremeno,
• kto je vlastníkom stavby nachádzajúcej sa na pozemku,
• či stavba prešla z vlastníctva štátu na obec alebo samosprávny kraj,
• či už boli vlastnícke vzťahy určitým spôsobom usporiadané,
• za aké obdobie možno náhradu požadovať,
• či časť nároku nie je premlčaná,
• aká výška náhrady je v konkrétnom prípade primeraná.

Výška náhrady môže závisieť najmä od výmery a polohy pozemku, spôsobu jeho užívania a obvyklého nájomného za porovnateľné pozemky.

Čo môžete urobiť, ak obec alebo VÚC užíva váš pozemok?

V prvom rade je potrebné preveriť list vlastníctva, vlastníctvo stavby a právny titul, na základe ktorého obec alebo samosprávny kraj pozemok užíva. Nie každý pozemok pod verejnou stavbou totiž automaticky podlieha zákonu č. 66/2009 Z. z.

Ak sa zákonné vecné bremeno na váš pozemok vzťahuje, môžete sa pokúsiť s obcou alebo samosprávnym krajom dohodnúť na:
• odkúpení pozemku,
• zámene pozemku,
• inom definitívnom usporiadaní vlastníckych vzťahov,
• zaplatení primeranej náhrady za trvajúce obmedzenie vlastníckeho práva.

Ak k dohode nedôjde, do úvahy môže prichádzať uplatnenie nároku na súde. Pred podaním žaloby je však dôležité správne určiť právny základ nároku, obdobie, za ktoré sa náhrada požaduje, jej výšku a posúdiť prípadné premlčanie.

Ako vám vieme pomôcť my?

Ak vlastníte pozemok pod stavbou obce alebo samosprávneho kraja, preveríme právny stav nehnuteľnosti a posúdime, či sa na váš prípad vzťahuje zákon č. 66/2009 Z. z.

Navrhneme vhodný spôsob riešenia, pomôžeme vám pri rokovaní s obcou alebo VÚC, pripravíme výzvu na zaplatenie náhrady alebo vysporiadanie pozemku a v prípade potreby vás zastúpime aj v súdnom konaní.