Prevod spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti

4. 11. 2024   |   Doba čítania: 4 minúty

Ak vlastníte spoluvlastnícky podiel na tzv. spoločnej nehnuteľnosti, ktorý ste sa rozhodli previesť, prípadne máte záujem o nadobudnutie takéhoto podielu, je potrebné vziať do úvahy viaceré osobitosti spájajúce sa s týmto typom spoluvlastníctva. V tomto článku vám priblížime špecifiká príslušného právneho predpisu tak, aby prevod, resp. nadobudnutie predmetného podielu bolo čo najefektívnejšie a predovšetkým súladné s aktuálnou právnou úpravou.

Čo hovorí právna teória?

• Spoločná nehnuteľnosť (v minulosti označovaná aj ako urbariát alebo komposesorát) je špecifický typ spoluvlastníctva poľnohospodárskych a lesných pozemkov.
• Ide o jednu nehnuteľnú vec, ktorá môže pozostávať z viacerých pozemkov, pričom pozemky patriace do spoločnej nehnuteľnosti nemôžu byť samostatným predmetom práva, s výnimkou prípadu, ak by došlo k oddeleniu časti spoločnej nehnuteľnosti.
• Spoločná nehnuteľnosť môže byť zapísaná na jednom alebo aj na viacerých listoch vlastníctva (uvádza sa kód č. 2 – „Pozemok je spoločnou nehnuteľnosťou“).
• Spoluvlastníci spoločnej nehnuteľnosti sú spravidla združení v tzv. pozemkovom spoločenstve, ktoré je právnickou osobou s vlastnou právnou subjektivitou. Z hľadiska vlastníckeho práva patrí spoločná nehnuteľnosť podielnikom (členom spoločenstva), pričom význam pozemkového spoločenstva spočíva v spoločnom obhospodarovaní a využívaní takejto nehnuteľnosti.

PREVOD SPOLUVLASTNÍCKEHO PODIELU NA SPOLOČNEJ NEHNUTEĽNOSTI A PREDKUPNÉ PRÁVO

Zákon o pozemkových spoločenstvách rozlišuje z pohľadu uplatnenia predkupného práva dva druhy prevodu, pričom rozlišovacím faktorom je to, kto je nadobúdateľom predmetného podielu – či člen pozemkového spoločenstva alebo tretia osoba stojaca mimo spoločenstva.

1. Prevod podielu medzi členmi spoločenstva

Pokiaľ ide o prevod podielu na spoločnej nehnuteľnosti medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti, Zákon výslovne určuje, že na takýto druh prevodu sa neaplikujú ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve.

Správne postupuje spoluvlastník vtedy, ak svoj podiel prevedie na ktoréhokoľvek iného podielnika podľa svojho uváženia, bez toho, aby mal povinnosť uskutočniť kvalifikovanú ponuku na odpredaj podielu voči ostatným spoluvlastníkom. Výnimku však predstavuje prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu, ktorý spravuje Slovenský pozemkový fond.

Zákon umožňuje, aby prevodovú zmluvu v mene vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti uzavrel tzv. výbor (ide o výkonný a štatutárny orgán pozemkového spoločenstva) s tým, že nadobúdateľom podielu sa v takomto prípade stanú všetci vlastníci spoločnej nehnuteľnosti, a to pomerne podľa veľkosti svojho podielu na spoločnej nehnuteľnosti. Výbor však takýmto zmocnením nedisponuje priamo zo zákona, a preto je potrebné, aby predmetné poverenie vyplývalo buď zo stanov pozemkového spoločenstva alebo zo zmluvy o pozemkovom spoločenstve, prípadne z rozhodnutia valného zhromaždenia spoločenstva.

2. Prevod podielu na tretiu osobu

Ak sa vlastník podielu rozhodne previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ktoré sa spravuje ustanoveniami obsiahnutými v Občianskom zákonníku. Pokiaľ ide o realizáciu ponukovej povinnosti, Zákon o pozemkových spoločenstvách umožňuje, aby sa uskutočnila prostredníctvom výboru pozemkového spoločenstva. Nejde však o povinnosť, a najlepšie je nahliadnuť do stanov pozemkového spoločenstva, kde sa zvykne uvádzať spôsob uskutočnenia ponukovej povinnosti.

Dôležité je zdôrazniť, že predkupné právo prináleží vlastníkom podielov na spoločnej nehnuteľnosti nielen v prípade predaja, ale aj darovania spoluvlastníckeho podielu. Uvedené konštatoval aj Najvyšší súd Slovenskej republiky v jednom zo svojich rozsudkov (sp. zn. 1 Cdo 102/2005), v zmysle ktorého „sa predkupné právo podielového spoluvlastníka uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy“.

3. Spoločné ustanovenia

Pre oba druhy prevodu spoluvlastníckeho podielu platia v zmysle Zákona nasledovné skutočnosti:

• členstvo v pozemkovom spoločenstve vzniká a zaniká prevodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti – konkrétne právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností,
• nadobúdateľ pristupuje k zmluve o pozemkovom spoločenstve zo Zákona – Zákon teda nevyžaduje, aby nadobúdateľ uzatváral dodatok k predmetnej zmluve o spoločenstve,
• nadobúdateľ vstupuje do práv a povinností člena pozemkového spoločenstva, ktoré sa viažu k tomuto podielu bez ohľadu na to, či o týchto právach a povinnostiach vie alebo nie.

OBMEDZENIA PREVODU

Zákon o pozemkových spoločenstvách zakotvuje určité obmedzenia, ktoré je pri prevode spoluvlastníckeho podielu nevyhnutné dodržať, a to bez ohľadu na to, aká osoba je nadobúdateľom podielu.

1. Zákaz drobenia podielov spoločnej nehnuteľnosti

Prevodom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti nesmie vzniknúť podiel menší než 2000 m2 . Tento zákaz sa nevzťahuje na situácie, ak sa prevedie podiel v menšej výmere ako 2000 m2, avšak na nadobúdateľa, ktorý už vlastní určitý podiel, pričom súčet nadobudnutého a už vlastného podielu bude zodpovedať výmere aspoň 2 000 m2 .

2. Zákaz prevodu podielov len na niektorých parcelách spoločnej nehnuteľnosti

V zmysle Zákona o pozemkových spoločenstvách je zakázané previesť podiel na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti. Správne je zmluva koncipovaná vtedy, ak zakotvuje, že predmetom prevodu je spoluvlastnícky podiel na všetkých nehnuteľnostiach tvoriacich spoločnú nehnuteľnosť, ku ktorým vlastní prevádzajúci spoluvlastník podiel (a to aj v prípade, ak sa jednotlivé pozemky spoločnej nehnuteľnosti nachádzajú na rôznych listoch vlastníctva). Ak spoločnú nehnuteľnosť tvorí napr. 100 pozemkov a podielnik vlastní
spoluvlastnícky podiel na 70 pozemkoch, tak musí previesť svoj podiel vo vzťahu ku všetkým 70 pozemkom a nemôže sa rozhodnúť uskutočniť prevod len na niektorých z nich.

3. Zákaz prevodu podielu na pozemkové spoločenstvo

Nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti môže byť aj pozemkové spoločenstvo, ktoré nehnuteľnosť obhospodaruje. Táto skutočnosť však neplatí bez obmedzení.
Zákon stanovuje, že takýto prevod je zakázaný, ak by podiel spoločenstva na spoločnej nehnuteľnosti presiahol 49 %.