Užívanie nehnuteľnosti
po skončení nájmu

06. 05. 2024   |   Doba čítania: 3 minúty

Prenajímate nehnuteľnosť a nájomca sa po skončení nájmu odmieta vysťahovať? Prestal s Vami komunikovať a neviete ako ďalej postupovať?  V tomto príspevku si priblížime, čo je možné v danej situácií robiť.

Liečba právneho problému:

1. NÁVRH NA VYPRATANIE NEHNUTEĽNOSTI

Úvodom je potrebné uviesť, že prenajímateľ nie je oprávnený vypratať nehnuteľnosť svojpomocne. Prenajímateľ sa môže obrátiť na súd, aby ten rozhodol o tom, že nájomca je povinný nehnuteľnosť vypratať. Súd v danom rozhodnutí určí lehotu na vypratanie. Ak nájomca v tejto lehote nehnuteľnosť nevyprace, prenajímateľ je oprávnený obrátiť sa na exekútora a podať návrh na vykonanie exekúcie.    

Pozor na automatické obnovenie nájmu

V zmysle Občianskeho zákonníka platí, že ak nájomca užíva nehnuteľnosť aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto kratšiu dobu. 

Uvedené zákonné ustanovenie sa však aplikuje iba v prípade, ak ide o nájom dojednaný na dobu určitú, ktorý skončil uplynutím dojednanej doby. Ak sa nájom skončil výpoveďou alebo odstúpením, nájom sa automaticky neobnovuje. Rovnako sa toto ustanovenie neaplikuje v prípade, ak ide o nájom bytu. 

2. NÁROK NA BEZDÔVODNÉ OBOHATENIE

Ak nájomca užíva nehnuteľnosť aj po skončení nájmu bez toho, aby platil nájomné, tak sa na úkor prenajímateľa bezdôvodne obohacuje. Prenajímateľ sa teda môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia. Najskôr je vhodné vyzvať nájomcu na dobrovoľnú úhradu a ak táto výzva bude márna, je možné podať žalobu na súd. Výška bezdôvodného obohatenia sa v tomto prípade určuje ako obvyklá výška nájomného v porovnateľných nehnuteľnostiach v danej lokalite a v danom čase.

3. ZÁLOŽNÉ PRÁVO K HNUTEĽNÝM VECIAM

Na zabezpečenie úhrady nájomného vzniká prenajímateľovi zo zákona záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v prenajatej nehnuteľnosti a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti, s výnimkou vecí vylúčených z výkonu rozhodnutia.

Takéto záložné právo avšak zaniká, ak sú predmetné hnuteľné veci odstránené z nehnuteľnosti skôr než dôjde k ich súpisu osobou poverenou súdom (napr. exekútorom). K takémuto zániku záložného práva nedôjde, ak sa hnuteľné veci odstránili na základe úradného príkazu (napr. na základe rozhodnutia súdu o povinnosti vypratať nehnuteľnosť) a ak prenajímateľ oznámi svoje práva na súde do ôsmich dní po odstránení vecí na základe úradného príkazu. 

4. ZÁDRŽNÉ PRÁVO K HNUTEĽNÝM VECIAM

Ak sa nájomca sťahuje alebo ak sa odstraňujú veci, napriek tomu, že nájomné nie je zaplatené alebo zabezpečené, môže prenajímateľ zadržať veci na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musí žiadať o súpis osobou poverenou súdom, alebo musí veci vydať. Osobou poverenou súdom môže byť aj súdny exekútor.

Potrebujete pomôcť s nájomcom, ktorý sa po skončení nájmu odmieta vysťahovať? Objednajte si u nás bezplatnú konzultáci