Získanie vlastníctva vydržaním

Podmienky vydržania vlastníctva nehnuteľnosti

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. O pôvodné nadobudnutie vlastníctva ide vtedy, ak nie je odvodené od vlastníckeho práva predchodcu (ako je to napríklad pri kúpnej zmluve).

Kľúčovým účelom inštitútu vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Nadobudnúť vlastnícke právo vydržaním možno tak k hnuteľným, ako aj k nehnuteľným veciam a to po splnení podmienok určených v Občianskom zákonníku. Vyhotovovanie uznesení o vydržaní patrí do pôsobnosti súdov v súčinnosti s advokátmi (do konca apríla 2021 riešili vydržanie notári).

Aké sú podmienky vydržania?

Zákon ustanovuje predpoklady vydržania, ktoré musia byť splnené po celú dobu vydržania. Medzi tieto predpoklady patria:

• spôsobilý subjekt
• spôsobilý predmet držby
• dobromyseľnosť vydržateľa
• oprávnená držba po zákonom stanovenú
• uplynutie vydržacej doby dobu 10 rokov.

Všetky uvedené podmienky vydržania musia byť splnené nepretržite počas zákonom stanovenej doby, ktorá je v prípade nehnuteľností (a práv zodpovedajúcim vecnému bremenu) 10-ročná. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca.

Pri osvedčení o vydržaní je potrebné uviesť podstatné okolnosti o držbe, týkajúce sa predovšetkým jej doby, oprávnenosti a nepretržitosti. Všetky tieto okolnosti musia byť obsiahnuté v súdnom návrhu. Rovnako je potrebné súdu predložiť dôkazy, ktoré osvedčované skutočnosti potvrdzujú.

Postup v procese vydržania

Proces vydržania možno rozdeliť do 4 etáp, ktoré na seba nadväzujú.

I. etapa:  Advokátsky (právny) prieskum a predprípravné štádium

Úvodná etapa je v celkovom procese kľúčová. Podstatou je, aby advokát dôkladne vyhodnotil predpoklady splnenia hmotno-právnych podmienok vydržania. (pozri nižšie).

V advokátskom prieskume sa preveria predpoklady vzniku vlastníckeho práva, najmä oprávnenosť držiteľa, historicko-právne súvislosti, spôsobilosť predmetu a navrhovateľa, potenciálne nároky zo strany dotknutých osôb, plynutie lehôt a ich preukázanie, „silu konkurenčných“ práv iných subjektov a pod. Zákon vyžaduje, aby bol navrhovateľ dobromyseľným držiteľom nehnuteľnosti najmenej 10 rokov.

Ak sú podmienky splnené, advokát spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie konania o potvrdení vydržania. Do súdneho návrhu sa premietnu výsledky advokátskeho prieskumu.  Súd v tomto predprípravnom štádiu posúdi dôvodnosť podania a ak je nekvalifikované alebo nie sú splnené podmienky na vydržanie, podanie zamietne. Ak súd podanie nezamietne, postupuje sa do druhej etapy vydržania – tzv. vyzývacieho konania.

II. etapa: Vyzývacie súdne konanie

Druhá etapa procesu vydržania prebieha na súde. Ak je žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté subjekty vyzve, aby voči zámeru navrhovateľa vydržať nehnuteľnosť uplatnili námietky. Účastníkom konania je aj Slovenský pozemkový fond (SPF) a správca lesného pozemku.

Námietky voči zámeru vydržať nehnuteľnosť môžu oprávnené osoby podať až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania, pričom táto lehota nemôže byť kratšia ako šesť mesiacov. Námietky sa podávajú na súde, ktorý vyzývacie uznesenie vydal a treba ich náležite zdôvodniť. Námietky musia byť podané kvalifikovane a včas, v opačnom prípade ich súd odmietne.

III. etapa: Prejednanie a súdne rozhodnutie (potvrdenie / zamietnutie)

Po podaní námietok môže súd vykonať šetrenie, ktorým overí tvrdené skutočnosti, a to aj na pojednávaní. Ak námietky preukážu, že podmienky na vydržanie nie sú splnené a existuje „silnejšie právo“, súd návrh zamietne. Právoplatné rozhodnutie o zamietnutí sa oznamuje tiež katastru za účelom výmazu zapísanej poznámky.

Ak sa podklady v návrhu na priznanie vlastníctva vydržaním preukážu, súd vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí vydržanie vlastníckeho práva, resp. práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu. Okamih „vzniku“ vlastníckeho práva bude uvedený v samotnom súdnom rozhodnutí.

IV. etapa: Zápis do katastra nehnuteľností

Posledná etapa je administratívno-formálna. Súd doručí právoplatné rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru, ktorý v rámci záznamového konania vykoná zápis vlastníka do katastrálneho operátu. Za vlastníka kataster zapíše osobu, ktorá preukázala vznik vlastníckeho práva vydržaním.