Čo je banková vinkulácia a prečo ju využiť pri kúpe?

29. 4. 2025   |   Doba čítania: 3 minúty

Pri kúpe nehnuteľnosti je bezpečné zaobchádzanie s finančnými prostriedkami kľúčové pre obe zmluvné strany. Jedným zo spôsobov, ako zabezpečiť, že kúpna cena bude vyplatená až po splnení vopred dohodnutých podmienok, je banková vinkulácia. Tento nástroj ponúka kupujúcemu aj predávajúcemu vyššiu istotu a transparentnosť pri realizácii prevodu vlastníctva. V článku si podrobnejšie vysvetlíme, čo banková vinkulácia znamená, ako funguje, kedy sa oplatí ju využiť a aké poplatky sú s ňou spojené.

Čo je banková vinkulácia?

Banková vinkulácia predstavuje obmedzenie nakladania s finančným prostriedkami na účte v banke. Kupujúci ako zložiteľ zloží do banky na vinkulovaný účet kúpnu cenu a tá sa predávajúcemu vyplatí za splnenia dohodnutých podmienok.

Prečo sa používa pri kúpe nehnuteľnosti?

Pri kúpe nehnuteľnosti sa využíva vtedy, ak kupujúci uhrádza kúpnu cenu z voľných zdrojov, teda nie úverom. Spolu s notárskou úschovou je banková vinkulácia bezpečný spôsob ako uhradiť kúpnu cenu, ak má kupujúci voľné prostriedky. Banková vinkulácia sa spravidla zriaďuje na obdobie 60 až 90 dní a počas tejto doby kupujúci nemôže so svojimi peniazmi nakladať. Peniaze sa predávajúcemu spravidla vyplatia vtedy, ak je kupujúci zapísaný na liste vlastníctva ako vlastník a zároveň na liste vlastníctva nie sú zapísané žiadne ťarchy ani obmedzujúce poznámky.
Kupujúci tak má istotu, že peniaze sa predávajúcemu uhradia až v prípade úspešnej kúpy nehnuteľnosti, keď bude kupujúci zapísaný ako vlastník na liste vlastníctvam. Predávajúci má zase istotu, že kupujúci nemôže s peniazmi po určitú dobu nakladať a tie budú predávajúcemu vyplatené po splnení dohodnutých podmienok.

Ako to funguje v praxi?

Kupujúci krátko pred podpisom kúpnej zmluvy zloží na vinkulovaný účet v banke kúpnu cenu. Spravidla v deň podpisu kúpnej zmluvy  (pred jej samotným podpisom) sa v banke podpíše zmluva o vinkulácií. Túto zmluvu podpisuje kupujúci ako zložiteľ a banka. V zmluve o vinkulácii je uvedené, že kupujúci má počas určenej doby obmedzenie nakladať s týmito peňažnými prostriedkami. Zároveň sa v zmluve uvedú podmienky kedy banka peniaze vyplatí predávajúcemu. Následne sa podpíše kúpna zmluva a podá sa návrh na vklad. Po zavkladovaní vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, kupujúci alebo predávajúci predloží banke spravidla originál výpisu z listu vlastníctva. Banka si skontroluje, či je list vlastníctva v takom stave ako sa dohodli v zmluve o vinkulácii, teda, či je kupujúci zapísaný ako vlastník, či tam nie sú zapísané nejaké ťarchy, poznámky alebo plomby o prebiehajúcom katastrálnom konaní. Ak list vlastníctva vyzerá tak, ako bolo uvedené v zmluve o vinkulácií, tak banka kúpnu cenu pošle na bankový účet predávajúceho.

Kedy sa oplatí ju využiť?

Oplatí sa ju využiť najmä v prípadoch, ak má kupujúci voľné finančné prostriedky. Banková vinkulácia spolu s notárskou úschovou predstavujú bezpečnú formu úhrady kúpnej ceny, ktorá je akceptovateľná pre obe zmluvné strany, tak pre kupujúceho ako aj pre predávajúceho.

Aké sú s ňou spojené poplatky?

Poplatok za zriadenie bankovej vinkulácie sa pohybuje okolo 150 až 250 Eur.

Treba mať niečo pri zriaďovaní bankovej vinkulácie pripravené?

Pred zriadením bankovej vinkulácie je potrebné mať s druhou stranou odladené znenie kúpnej zmluvy. V kúpnej zmluve sa uvádza spôsob úhrady kúpnej ceny a aké podmienky musia byť splnené na to, aby sa kúpnu cena vyplatila z bankovej vinkulácie v prospech predávajúceho a kedy sa naopak vracia kupujúcemu. Znenie kúpnej zmluvy sa následne zasiela banke. Banka by mala prevziať podmienky z kúpnej zmluvy, na ktorých sa dohodli predávajúci a kupujúci. Na tomto mieste však upozorňujeme, že banka má vlastné vzory zmlúv o vinkulácii a nie vždy je ochotná prevziať znenie podmienok tak, ako sa na nich dohodli strany v kúpnej zmluve.

Aký je rozdiel medzi bankovou vinkuláciou a notárskou úschovou ?

Rozdielov je niekoľko:
– Notárska úschova je drahšia ako banková vinkulácia. Odmena notára je uvedená vo vyhláške č. 31/1993 Zb. o odmenách a náhradách notárov a stanovuje sa ako určité percento zo zloženej kúpnej ceny.
– Ak je na kupujúceho po zložení peňazí začatá exekúcia, banková vinkulácia zložené peniaze nechráni pred exekúciou a exekútor môže na tieto peniaze siahnuť. Kdežto pri notárskej úschove sú zložené peniaze chránené a exekútor ich nemôže zablokovať.
– Notár je viac flexibilnejší a spravidla bez problémov preberie všetky podmienky vyplatenia peňazí tak, ako sa na nich dohodli kupujúci a predávajúci. V prípade banky je to náročnejšie, pretože banka má svoje vzory zmlúv o vinkulácii so všeobecnými podmienkami vyplatenia kúpnej ceny a nie je až tak ochotná prevziať do zmluvy aj iné podmienky, na ktorých sa strany dohodli v kúpnej zmluve.