27. 1. 2025 | Doba čítania: 3 minúty
Čo musí obsahovať kúpna zmluva na nehnuteľnosť?
Pri kúpe, či predaji nehnuteľnosti je jedným z kľúčových faktorov správne vypracovanie kúpnej zmluvy (archaický názov „kúpno-predajná“ zmluva). Táto zmluva predstavuje základný právny dokument, ktorý nielenže definuje práva a povinnosti zmluvných strán, ale slúži aj ako základ pre zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V článku sa dozviete, aké údaje musí kúpna zmluva obsahovať, na čo si treba dať pozor pri jej uzatváraní a prečo je vhodné jej znenie konzultovať s advokátom.
Čo je kúpna zmluva?
Kúpna zmluva je právny úkon urobený medzi predávajúcim a kupujúcim, na základe ktorého sa predávajúci zaviaže previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho a odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu a kupujúci sa zviaže zaplatiť za prevod vlastníckeho práva kúpnu cenu a nehnuteľnosť prevziať.
Kúpna zmluva je len jedným zo spôsobov ako nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Ďalšími spôsobmi je napr. darovacia zmluva, dohoda alebo rozhodnutie súdu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, dohoda alebo rozhodnutie súdu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, vydržanie, nadobudnutie nehnuteľnosti na dražbe alebo na základe dedenia.
Náležitosti kúpnej zmluvy
Kúpna zmluva musí mať takú formu a obsah, ako ustanovujú príslušné zákony (občiansky zákonník, katastrálny zákon, prípadne osobitné zákony ako napr. zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov). Inak hrozí, že zmluva bude neplatná, prípadne dôjde k prerušeniu/ zamietnutiu/ zastaveniu katastrálneho konania.

A. Formálne náležitosti:
- písomná forma,
- podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený (pred notárom alebo na obecnom úrade),
- zmluva musí byť buď v slovenskom alebo českom jazyku, prípadne aj v inom jazyku, ak je úradne preložená,
- všetky strany kúpnej zmluvy musia byť pevným spôsobom zviazané (napr. zošité), aby tvorili tzv. technickú jednotu.
B. Obsahové náležitosti:
- označenie zmluvných strán – meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, a ak ide o právnickú osobu tak názov, sídlo a identifikačné číslo,
- označenie nehnuteľnosti – vychádza sa z údajov uvedených na liste vlastníctva, zákon určuje aké údaje musia byť uvedené pre jednotlivé typy nehnuteľnosti (pozemok, stavbu, byt, nebytový priestor),
- určenie kúpnej ceny,
- povinnosť predávajúceho odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu,
- povinnosť kupujúceho nehnuteľnosť prevziať,
- označenie miesta a dátumu uzavretia kúpnej zmluvy.
Ak sa prevádza byt alebo nebytový priestor, kúpna zmluva musí obsahovať aj:
- popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa bodu 5),
- určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,
- úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,
- vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,
- vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy
- úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
Prílohou kúpnej zmluvy na byt/ nebytový priestor musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, že daný vlastník (predávajúci) nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu/ nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Túto prílohu netreba, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu/ nebytového priestoru v dome.
Na čo ešte nezabudnúť?
Okrem povinných náležitosti uvedených v príslušných zákonoch by kúpna zmluva mala obsahovať aj ustanovenia na ochranu tej ktorej zmluvnej strany. Napr. by mal by správne nastavený spôsob a podmienky úhrady kúpnej ceny, právo odstúpenia od zmluvy, podmienky odovzdania nehnuteľnosti, vyhlásenia predávajúceho, ktorými deklaruje stav nehnuteľnosti – napr. že nehnuteľnosť nemá ťarchy, nie je uzatvorená nájomná zmluva, nemá vady, neviaznu na nej žiadne dlhy, nevedú sa súdne konania a pod.
Na čo si dať pozor?
Kupujúci by si mal dať pozor napr. na to, aké má nehnuteľnosť ťarchy, či viazne na nehnuteľnosti predkupné právo, či nehnuteľnosť nemá vady, či sa vo vzťahu k nehnuteľnosti nevedú súdne konania, exekúcie, či je predávajúci oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať.
Predávajúci by si mal dať pozor napr. na to, či je kupujúci naozaj schopný zaplatiť kúpnu cenu, či nemá dlhy na sociálnej, zdravotnej poisťovni a na daniach, či nekupuje nehnuteľnosť z peňazí patriacich do bezdielového spoluvlastníctva manželov bez toho, aby s tým manžel/ manželka udelila súhlas.
Aké sú časté chyby v kúpnej zmluve?
Pri vypracovaní zmluvy patria k častým chybám tieto:
- nedodržanie zákonných náležitostí (napr. nesprávne identifikovaná nehnuteľnosť, chýbajúce údaje o zmluvnej strane, zle vymedzený spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti),
- chýbajúce vyhlásenia predávajúceho týkajúce sa stavu nehnuteľnosti, dlhov, tiarch nájomných vzťahov a pod.,
- chýbajúce dôvody odstúpenia v prípade, ak nastane niektorá z dôležitých skutočností ako napr. nezaplatenie kúpnej ceny, neodovzdanie nehnuteľnosti, neuzavretie záložnej zmluvy, právoplatné zastavenie/ zamietnutie konania o vklade vlastníckeho práva,
- nešpecifikovanie tiarch a obmedzení, ktoré na nehnuteľnosti viaznu.
Prečo si dať skontrolovať kúpnu zmluvu advokátom?
Predaj či kúpa nehnuteľnosti nie je niečo, čo by sme robili na dennom poriadku, práve naopak, pre obe zmluvné strany je to pomerne významný a ojedinelý krok, s ktorým sa spája zaplatenie alebo prijatie nemalých finančných prostriedkov.
Nižšie uvádzame dôvody, pre ktoré je vhodné obrátiť sa s kontrolou zmluvy na advokáta:
- advokát vie odstrániť nerovnováhu v právach a povinnostiach zmluvných strán a zabezpečiť, aby klient nepodpísal zmluvu, ktorá je pre neho nevýhodná,
- advokát vie vyhodnotiť, ktoré ustanovenia sú pre klienta rizikové a upozorní klienta na prípadné právne následky, ktoré by mohli nastať, ak klient podpíše zmluvu v navrhovanom znení,
- advokát má skúsenosti aj so súdnymi konaniami týkajúcimi sa zmluvného práva a preto pozná aké ustanovenia zmluvy sú najčastejšie problematické a vedeli by vyústiť až do súdneho konania,
- advokát má skúsenosti so zastupovaním klientov v prípade vyjednávania podmienok jednotlivých zmlúv, preto vie často pre klienta vyjednať výhodnejšie podmienky ako by si klient vyjednal sám,
- advokát vie vyhodnotiť, či sú jednotlivé ustanovenia zmluvy reálne vymožiteľné a vedeli by byť podkladom pre úspešné súdne konanie alebo či sú v zmluve uvedené len „na oko“, ale reálne by na základe týchto ustanovení nebolo možné podať žalobu na súd.
Časté otázky spojené s prevodom nehnuteľnosti
Kedy dôjde k prevodu nehnuteľnosti?
- na prevod nehnuteľností nestačí uzavrieť kúpnu zmluvu, musí dôjsť k podaniu návrh na vklad do katastra nehnuteľnosti a až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu sa kupujúci stáva vlastníkom.
Aké sú s prevodom nehnuteľnosti spojené poplatky?
- správny poplatok za podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností vo výške 100,- Eur, pri zrýchlenom rozhodnutí o vkladu (do 15 dní) vo výške 300,- Eur. Ak sa návrh na vklad podá elektronicky, poplatok sa znižuje na polovicu, teda 50,- Eur a 150,- Eur,
- rovnaký poplatok ako vyššie sa platí aj v prípade, ak sa kúpna cena platí úverom a podáva sa návrh na vklad záložného práva v prospech banky,
- kupujúci znáša poplatky súvisiace s vybavením hypotéky, vrátane odmeny znalca, ktorý pripraví znalecký posudok na ocenenie nehnuteľnosti,
- poplatok za zriadenie notárskej úschovy/ bankovej vinkulácie, ak sa kúpna cena uhrádza týmto spôsobom,
- poplatok u notára/ na obecnom úrade za osvedčenie podpisu predávajúceho,
- odmena advokáta, ak vyhotovuje kúpnu zmluvu a návrh na vklad, resp. ak tieto dokumenty reviduje (pripomienkuje).
Kto platí poplatky súvisiace s prevodom nehnuteľnosti?
- vždy záleží od dohody strán,
- poplatok za návrh na vklad a osvedčenie podpisov predávajúceho platí štandardne realitná kancelária, ak pomáha predávajúcemu s prevodom nehnuteľnosti,
- poplatky súvisiace s kúpnou cenou (teda s úverom, notárskou úschovou, bankovou vinkuláciou) platí štandardne kupujúci,
- odmenu advokátovi platí tá zmluvná strana ktorá si objednala jeho služby.
Kto pripravuje kúpnu zmluvu?
- ak sa nehnuteľnosť predáva s pomocou realitnej kancelárie, tak kúpnu zmluvu spravidla vyhotoví advokát realitnej kancelárie a tento návrh kúpnej zmluvy následne pripomienkuje advokát predávajúceho a advokát kupujúceho.
Kto sme?
Náš tím tvoria advokáti a právnici so špecializáciou na realitné právo a tiež geodeti, znalci, projektanti, ekonomickí analytici a realitní poradcovia. Spájame znalosti a skúsenosti pri riešení aj tých náročnejších situácií.
Tím vedie JUDr. Mojmír Plavec, PhD., RSc.
advokát
Dohodnite si konzultáciu alebo pošlite podklady
Radi vám spracujeme zmluvu na prevod nehnuteľnosti alebo poskytneme pripomienky k návrhu zmluvy. Dohodnite si konzultáciu, ktorá prebieha osobne alebo dištančne – telefonicky či cez rôzne platformy:
