Čo je neoprávnené vydržanie?

1. 4. 2025   |   Doba čítania: 2 minúty

Nie každé vlastníctvo nehnuteľnosti vzniká kúpou či dedením. Existuje aj právny mechanizmus nazývaný vydržanie, na základe ktorého je možné nadobudnúť vlastnícke právo. Tento proces však nie je automatický a vyžaduje splnenie viacerých zákonných kritérií. V článku sa pozrieme na to, čo vydržanie znamená, aké sú jeho hlavné podmienky a na čo si dať pozor, ak o ňom uvažujete.

Čo je vydržanie nehnuteľnosti?

Vydržanie je jedným zo spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva k veci v prípade, že sú splnené jednotlivé predpoklady vydržania. 

Občiansky zákonník stanovuje podmienky vydržania, ktoré musia byť splnené po celý čas plynutia vydržacej doby, a to:

• spôsobilý predmet vydržania – môže ním byť akákoľvek vec, ktorá môže byť predmetom vlastníctva, okrem vecí, ktoré patria štátu (nerastné bohatstvo, jaskyne, podzemné vody, prírodné liečivé zdroje a vodné toky) alebo zákonom určeným právnickým osobám,
• subjekt vydržania – môže ním byť fyzická osoba, právnická osoba, ktorá je spôsobilá nadobudnúť vlastnícke právo,
• oprávnená držba – držiteľ je oprávnený vtedy, ak je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný v tom, že mu vec alebo právo patrí,
• vydržacia doba – oprávnená držba musí trvať musí trvať nepretržite  a po zákonom ustanovenú dobu, ktorá je v prípade nehnuteľnosti 10 rokov a začína plynúť uchopením veci do oprávnenej držby.

Čo znamená, že vydržanie je neoprávnené?

O neoprávnené vydržanie ide v prípade, ak nie sú splnené vyššie uvedené zákonné predpoklady. Najviac problematické býva preukazovanie dobromyseľnosti vydržiteľa. Osoba musí byť nielen subjektívne presvedčená, že je vlastníkom nehnuteľnosti, ale musí byť aj objektívne zrejmé (s ohľadom na všetky skutočnosti), že je vlastníkom nehnuteľnosti, resp. že „vyzerá“ ako vlastník nehnuteľnosti. Napr. v prípade, ak niekto pozemok nielen užíva viac ako 10 rokov, ale mal uzatvorenú aj kúpnu zmluvu,  ktorá sa neskôr ukázala ako neplatná. Táto osoba si tak aj objektívne (nielen subjektívne) mohla myslieť, že je vlastníkom nehnuteľnosti, keďže mala uzatvorenú kúpnu zmluvu (síce neplatnú).

Pomerne prelomové je rozhodnutie veľkého senátu Najvyššieho súdu SR zo dňa 13.05.2024, sp. zn. 1VCdo/1/2024, v ktorom Najvyšší súd uviedol, že aj ústna kúpna zmluva môže byť postačujúcim právnym titulom na účely vydržania. Konkrétne Najvyšší súd uviedol: „Nedostatok právneho titulu (napr. ústna kúpna zmluva nehnuteľnosti) preto pre účely vydržania nemôže zapríčiniť neoprávnenosť držby, resp. nedobromyseľnosť držiteľa; keď tak, môže byť (iba) jedným z dôkazov preukazujúcich oprávnenosť držby, resp. dobromyseľnosť držiteľa. V zhode s názorom ústavného súdu pri ústavne konformnom výklade dobromyseľnosti držby treba skúmať, či držiteľ mohol byť objektívne presvedčený o tom, že držanú vec poctivým spôsobom nadobudol. Nemôže byť teda rozhodujúce, že pritom nesplnil zákonné podmienky. Za poctivý spôsob nadobudnutia veci treba považovať také nadobudnutie, ktoré je v súlade s dobrými mravmi. Spravidla je preto rozhodujúce, že držiteľ za držanú vec zaplatil dohodnutú sumu, prípadne poskytol iné dohodnuté plnenie, alebo preukázateľne išlo o dar ako bezodplatné plnenie.“

Za akých podmienok je vydržanie oprávnené?

Vydržanie je oprávnené, ak sú naplnené zákonné predpoklady uvedené vyššie. 

Je potrebné uviesť, že od 01.05.2021 splnenie predpokladov vydržania potvrdzujú súdy a nie notári ako tomu bolo dovtedy. V prípade úspešného súdneho konania vydá súd uznesenie o potvrdení vydržania, ktoré sa podá na kataster. Kataster na základe toho vykoná zápis na liste vlastníctva a ako vlastníka uvedie osobu určenú v súdom rozhodnutí. Jednotlivé fázy a postup vydržania nájdete tu ⇒

Posúdenie toho, či sú v konkrétnom prípade splnené predpoklady vydržania alebo nie, je veľmi komplexné a vo väčšine prípadov pomerne komplikované. Preto odporúčame obrátiť sa na advokáta, ktorý má skúsenosti s právom nehnuteľností a špecificky aj s vydržaním.