Pozor na vzory zmlúv stiahnuté z internetu

3. 2. 2025   |   Doba čítania: 3 minúty

Na internete môžete nájsť veľké množstvo zmlúv, ktoré sa Vám na prvý pohľad môžu zdať ako rýchle a lacné riešenie. Prečo sa však takýmto zmluvám vyvarovať?

  1. Chýbajúce podstatné náležitosti zmluvy – internetové vzory nie sú spravidla spisované právnikmi, preto v týchto zmluvách chýbajú podstatné náležitosti, ktoré definuje príslušný zákon (napr. v prípade kúpnej zmluvy sú podstatnými náležitosťami predmet kúpy a kúpna cena). Absencia týchto náležitostí má za následok neplatnosť zmluvy. Ak je zmluva neplatná, tak sú strany povinné vydať si to, čo to plnili (v prípade kúpy je kupujúci povinný vrátiť nehnuteľnosť predávajúcemu a predávajúci je povinný vrátiť kúpnu cenu kupujúcemu).
  2.  Neaktuálnosť zmluvných ustanovení – zmluvy z internetu nebývajú pravidelne aktualizované, preto sa Vám môže stať, že takáto zmluva nebude obsahovať všetky náležitosti, ktoré vyžaduje zákon. Ak kupujete napríklad byt, tak pri jej príprave treba zohľadniť niekoľko zákonov – občiansky zákonník, katastrálny zákon, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ak zmluva nebude obsahovať ustanovenia vyžadujúce aktuálnym znením zákona, môže sa Vám stať, že kataster Vám preruší návrh na vklad, čo Vám oddiali moment prevodu vlastníckeho práva.
  3. Nevymožiteľnosť zmluvných ustanovení – internetové vzory často obsahujú vágne, neurčité a nejasné ustanovenia. Pre neprávnika takéto ustanovenia nemusia vyzerať ako problém, avšak advokát sa na to pozerá inak. Advokát má skúsenosti so súdnymi konaniami a preto nad jednotlivými ustanoveniami premýšľa v širších súvislostiach a zmluvu posudzuje aj s ohľadom na to, či by povinnosti protistrany vedeli byť súdne vymožiteľné.
  4. Všeobecnosť zmluvy – zmluvy stiahnuté z internetu sú krátke a obsahuje len všeobecné ustanovenia. Takéto zmluvy nezohľadňujú špecifiká Vašej konkrétnej situácie a neobsahujú ustanovenia ošetrujúce riziká, ktoré by mohli nastať v budúcnosti. Internetové vzory nie sú nastavené vo Váš prospech a neobsahujú všetky práva a povinnosti, ktoré by bolo potrebné pri danom zmluvnom type zohľadniť.

Čo by mala obsahovať dobrá zmluva?

Vždy záleží od konkrétneho zmluvného typu – či ide napr. o kúpnu zmluvu, záložnú zmluvu, zmluvu o zriadení vecného bremena, dohodu spoluvlastníkov o užívaní nehnuteľnosti a pod.

Pre viaceré zmluvné typy zákon stanovuje podstatné náležitosti, ktoré zmluva musí obsahovať, inak je neplatná. Okrem takýchto nevyhnutných náležitostí by však dobrá zmluva mala obsahovať aj ďalšie ustanovenia, ktoré vás chránia a ktoré bližšie vymedzujú práva a povinnosti jednotlivých zmluvných strán, zánik zmluvy a pod.

Napr. kúpna zmluva na nehnuteľnosť musí obsahovať tieto náležitosti:

A) Formálne náležitosti:

  1. písomná forma,
  2. podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený (pred notárom alebo na obecnom úrade),
  3. zmluva musí byť buď v slovenskom alebo českom jazyku, prípadne aj v inom jazyku, ak je úradne preložená,
  4. všetky strany kúpnej zmluvy musia byť pevným spôsobom zviazané (napr. zošité), aby tvorili tzv. technickú jednotu.

B) Obsahové náležitosti:

  1. označenie zmluvných strán – meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu, a ak ide o právnickú osobu tak názov, sídlo a identifikačné číslo,
  2. označenie nehnuteľnosti – vychádza sa z údajov uvedených na liste vlastníctva, zákon určuje aké údaje musia byť uvedené pre jednotlivé typy nehnuteľnosti (pozemok, stavbu, byt, nebytový priestor),
  3. určenie kúpnej ceny,
  4. povinnosť predávajúceho odovzdať nehnuteľnosť kupujúcemu,
  5. povinnosť kupujúceho nehnuteľnosť prevziať,
  6. označenie miesta a dátumu uzavretia kúpnej zmluvy.

Okrem povinných náležitosti uvedených v príslušných zákonoch by kúpna zmluva mala obsahovať aj ustanovenia na ochranu tej ktorej zmluvnej strany. Napr. by mal by správne nastavený spôsob a podmienky úhrady kúpnej ceny, právo odstúpenia od zmluvy, podmienky odovzdania nehnuteľnosti, vyhlásenia predávajúceho, ktorými deklaruje stav nehnuteľnosti – napr. že nehnuteľnosť nemá ťarchy, nie je uzatvorená nájomná zmluva, nemá vady, neviaznu na nej žiadne dlhy, nevedú sa súdne konania a pod.

Na čo si v zmluve treba dať pozor?

Vždy záleží od toho, o akú zmluvu ide a aká je konkrétna situácia a cieľ daného klienta.

V prípade kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sú častými chybami napr.:

  • nedodržanie zákonných ustanovení,
  • zle nastavený spôsob úhrady kúpnej ceny,
  • chýbajúce vyhlásenia predávajúceho,
  • nie sú jasné dôvody zániku zmluvy,
  • zmluva nedefinuje ako postupovať v prípade vád, odovzdania nehnuteľnosti,
  • nešpecifikovanie tiarch a obmedzení v súvislosti s nehnuteľnosťou.

Ak by išlo o kúpu nehnuteľnosti od developera, tak takáto kúpa a zmluvná dokumentácia majú svoje špecifiká. V prípade developerskej kúpnej zmluvy a zmluvy o budúcej kúpnej zmluve si treba dávať pozor najmä na:

  • nastavenie momentu úhrady kúpnej ceny,
  • obchodnú spoločnosť, ktorá je developerom,
  • inflačné doložky,
  • moment dokončenia projektu výstavby,
  • možnú odchýlky podlahových plôch,
  • dôvody odstúpenia od zmluvy.

Pomôžeme Vám s vypracovaním zmluvy

Preskúmame a objasníme podmienky prevodu nehnuteľnosti
Pripravíme odborné podklady k prevodu vlastníctva
Zastúpime Vás pri vyjednávaní, podpise zmluvy a zápise do katastra

Kto sme?

Náš tím tvoria advokáti a právnici so špecializáciou na realitné právo a tiež geodeti, znalci, projektanti, ekonomickí analytici a realitní poradcovia. Spájame znalosti a skúsenosti pri riešení aj tých náročnejších situácií.

Tím vedie JUDr. Mojmír Plavec, PhD., RSc.
advokát

Dohodnite si konzultáciu alebo pošlite podklady

Radi vám spracujeme zmluvu na prevod nehnuteľnosti alebo poskytneme pripomienky k návrhu zmluvy.  Dohodnite si konzultáciu, ktorá prebieha osobne alebo dištančne – telefonicky či cez rôzne platformy:

Vyplňte krátky formulár a my sa Vám ozveme