Vysporiadanie pozemku pod stavbou.

6. 5. 2025   |   Doba čítania: 3 minúty

Vlastniť stavbu, ktorá stojí na pozemku patriacom niekomu inému, je častejší problém, než by sa mohlo zdať. Ľudovo sa hovorí, že pozemok „nie je vysporiadaný“, no čo to vlastne znamená a aké následky to môže mať pre vlastníka stavby? Či už ste túto situáciu zdedili, vznikla historicky, alebo sa o nej dozvedáte až teraz, je dôležité vedieť, že môže mať nielen právne, ale aj finančné dôsledky. V článku vám vysvetlíme, čo znamená pojem „nevysporiadaný pozemok“, prečo je dôležité túto situáciu riešiť, a aké máte možnosti, ak sa ocitnete v podobnej pozícii.

Čo znamená, že pozemok je nevysporiadaný?  

Pojem nevysporiadaný pozemok nie je upravený v žiadnom zákone. Zvykne sa však používať v situáciách, keď pozemok pod stavbou nepatrí vlastníkovi stavby a vlastník stavby nemá k pozemku ani žiadne užívacie právo (napr. nájomný vzťah) alebo vecné bremeno.

Prečo je dôležité to riešiť?

Túto situáciu je potrebné riešiť preto, lebo ak vlastník stavby nemá k pozemku žiadny právny vzťah uvedený vyššie (vlastníctvo/ právo užívania/ vecné bremeno), tak vlastník pozemku môže od vlastníka stavby požadovať vydanie tzv. bezdôvodného obohatenia.  To sa v tomto prípade poskytuje v peniazoch a jeho výška sa spravidla určuje podľa obvyklého nájomného v danom mieste a čase. Bezdôvodné obohatenie je možné žiadať iba dva roky spätne, keďže toto právo sa premlčuje.

Ak sa bezdôvodné obohatenie nevydá dobrovoľne, vlastník pozemku môže podať žalobu na súd.

Rovnako je vysporiadanie pozemku dôležité aj z pohľadu následného nakladanie s nehnuteľnosťou. Oveľa náročnejšie je predať stavbu bez nejakého právneho vzťahu k pozemku.

Ďalej je potrebné zdôrazniť, že ak niekto postaví stavbu na pozemku, ktorý mu nepatrí a nemá na to oprávnenie, vlastník pozemku sa môže v zmysle Občianskeho zákonníka obrátiť na súd. Súd môže rozhodnúť tak, že stavbu treba na náklady vlastníka stavby odstrániť. Ak by odstránenie stavby nebolo účelné, súd ju prikáže do vlastníctva vlastníkovi pozemku, ak s tým tento vlastník súhlasí. Vlastník pozemku však musí v takom prípade zaplatiť vlastníkovi stavby primeranú náhradu. Súd môže vzťahy medzi vlastníkom stavby a vlastníkom pozemku usporiadať aj inak, napr. zriadiť za primeranú náhradu vecné bremeno k pozemku v prospech vlastníka stavby.

Aké sú možnosti vysporiadania pozemku pod stavbou?

Možností je niekoľko. Vlastník stavby sa môže s vlastníkom pozemku dohodnúť, že odkúpi pozemok pod stavbou. Ďalšou možnosťou je, že k pozemku pod stavbou sa zriadi vecné bremeno práva stavby, ktoré oprávňuje vlastníka stavby mať na danom pozemku stavbu. Treťou možnosťou je uzavretie nájomnej zmluvy – toto riešenie však dáva najmenšie právne záruky, pretože má len dočasný charakter. Žiadnu nájomnú zmluvu totiž nie je možné uzavrieť navždy, a preto ide len o dočasné, nie trvalé riešenie.

Najvyššiu mieru právnej istoty poskytuje samozrejme odkúpenie pozemku pod stavbou.

Postup krok za krokom ako riešiť vysporiadanie pozemku    

Odkúpenie pozemku

V tomto prípade je potrebné obrátiť sa na vlastníka pozemku a snažiť sa s ním dohodnúť na odkúpení pozemku pod stavbou. Ak bude vlastník pozemku takejto dohode naklonený, strany uzatvoria kúpnu zmluvu. Táto zmluva musí spĺňať niekoľko zákonných náležitostí a zároveň je vhodné, ak zakotvuje aj ďalšie ustanovenia, ktoré chránia tú ktorú zmluvnú stranu. Aby prevod vlastníctva nadobudol účinky, je potrebný jeho zápis na katastri. Preto je nutné pripraviť aj návrh na vklad, ktorý musí taktiež spĺňať náležitosti v zmysle príslušného zákona.

Vecné bremeno

Vlastník stavby uzavrie s vlastníkom pozemku zmluvu o zriadení vecného bremena práva stavby. Na základe tohto vecného bremena sa bude stavba na pozemku nachádzať oprávnene. Vecné bremeno môže byť zriadené za odplatu alebo bezodplatne, záleží na dohode zmluvných strán. Rovnako ako prevod vlastníctva aj vecné bremeno je potrebné zapísať do katastra nehnuteľností.

Nájom pozemku

V prípade tejto možnosti strany uzatvoria nájomnú zmluvu na pozemok. Táto zmluva má tiež svoje zákonné náležitosti, ktoré musí obsahovať. Nájom ma vždy odplatný charakter a preto sa strany musia dohodnúť aj na výške nájomného, ktoré bude vlastník stavby platiť vlastníkovi pozemku.

V každej z týchto situácii je vhodné obrátiť na advokáta špecializujúceho sa na právo nehnuteľností. Každý prípad je iný a vyžaduje si osobitný prístup skúseného odborníka, ktorý dokáže navrhnúť riešenie presne prispôsobené potrebám klienta.