Predaj nehnuteľnosti bez realitky

19. 3. 2025   |   Doba čítania: 3 minúty

Predaj nehnuteľnosti je významný krok, pri ktorom sa mnohí majitelia rozhodujú, či sa doň pustia sami alebo oslovia realitného makléra. Hoci predaj bez realitnej kancelárie môže ušetriť peniaze, prináša so sebou aj množstvo povinnosti a rizík. V článku sa pozrieme na obe možnosti predaja a na čo si dať pozor, aby bol predaj úspešný a bezpečný.

Aké sú výhody a nevýhody predaja nehnuteľnosti bez realitky?

Na prvý pohľad sa môže zdať, že k výhodám patrí ušetrenie peňazí za províziu realitnej kancelárie. To však nemusí byť pravda, pretože nesprávne nastavenie predajnej ceny alebo poskytnutie ústupku pri vyjednávaní, vás môže obrať o viac peňazí ako je výška provízie pre realitku.

Predaj nehnuteľnosti bez realitnej kancelárie má však skôr nevýhody. Dobrý realitný maklér ma skúsenosti s predajom a vie ako celý proces funguje, ako správne nastaviť predajnú cenu, ako pripraviť inzerát, aby mal čo najlepšiu odozvu, aké kroky urobiť v súvislosti s interiérom domácnosti, aby sa kupujúci cítili čo najlepšie a mali záujem o kúpu nehnuteľnosti. Realitný maklér povinne spolupracuje s advokátskou kanceláriou, ktorá zabezpečí právny servis celej transakcie a dohliadne na bezpečný priebeh prevodu vlastníckeho práva.

Realitná kancelária má znalosť trhu, vie profesionálne pripraviť fotky a videá nehnuteľnosti a má skúsenosti s predajnými technikami, ktoré sa v danom segmente osvedčili.

Čo všetko musím urobiť, ak predaj uskutočňujem bez realitky?

Ak plánujete predať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie treba počítať s tým, že to bude časovo náročné. Jednotlivé kroky sú nasledovné:

• stanovenie predajnej ceny – ide o veľmi dôležitý krok, keďže nikto nechce predávať pod cenu, zároveň však nie je dobré nastaviť cenu príliš vysoko a mať zverejnený inzerát príliš dlho, keďže to odrádza kupujúcich a majú pocit, že s nehnuteľnosťou musí byť niečo v neporiadku, keď ju nie je možné predať. Pritom chyba môže spočívať len v tom, že predávajúci nastaví veľmi vysoko predajnú cenu. Pri nastavení ceny je potrebné vychádzať z lokality, stavu nehnuteľnosti, aktuálneho dopytu a aj trendov na realitnom trhu.
• príprava nehnuteľnosti na predaj – uskutočniť drobné opravy, vymaľovať, odstrániť prebytočné a osobné veci v interiéri, upraviť interiér, prípadne aj exteriér nehnuteľnosti tak, aby bol pre potenciálnych kúpucich čo najviac zaujímavý a aby sa v nehnuteľnosti cítili čo najpríjemnejšie
• vyhotovenie kvalitných fotiek a videí nehnuteľnosti
• vytvorenie inzerátu – strohý opis nehnuteľnosti a okolia často nestačí, inzerát by mal byť vyhotovený pútavo, aby dokázal pritiahnuť čo najviac záujemcov
• obhliadky nehnuteľnosti a komunikácia so záujemcami o kúpu
• príprava zmluvnej dokumentácie – je potrebné pripraviť kúpnu zmluvu spolu s návrhom na vklad
• podanie návrhu na vklad do katastri nehnuteľností
• odovzdanie nehnuteľnosti a prepis energii či iných služieb.

Aké zmluvy a iné dokumenty budem potrebovať?

Budete potrebovať najmä kúpnu zmluvu a návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Kúpna zmluva musí obsahovať podstatné náležitosti vyžadujúce príslušnými zákonmi. Zároveň je vhodné, aby zmluva obsahovala aj ďalšie ustanovenia na ochranu tej ktorej zmluvnej strany. Odporúčame nechať si vyhotoviť zmluvnú dokumentáciu advokátom, ktorý sa špecializuje na právo nehnuteľností a ktorý vie zohľadniť špecifiká danej situácie a adekvátne ochrániť klienta.

Ak sa kúpna cena uhrádza prostredníctvom úveru, tak banka pripraví úverovú zmluvu a záložnú zmluvu.

V prípade úhrady kúpnej ceny prostredníctvom notárskej úschovy, notár vyhotoví notársku zápisnicu o úschove peňazí.

Ak sa kúpna cena uhrádza prostredníctvom bankovej vinkulácie, banka pripraví zmluvu o vinkulácii finančných prostriedkov, na základe ktorej kupujúci zloží peniaze na vinkulovaný účet, z ktorého sa peniaze vyplatia predávajúcemu až po splnení dohodnutých podmienok.

Pre účely odovzdania nehnuteľnosti je potrebné pripraviť odovzdávací protokol, kde by mali byť uvedené najmä stavy meračov, počet odovzdaných kľúčov a popis hnuteľných veci, ktoré sa odovzdávajú kupujúcemu.

Najčastejšie chyby pri predaji nehnuteľnosti bez realitky

K najčastejším chybám patrí najmä:

• zlé stanovenie predajnej ceny, či už jej podhodnotenie alebo nadhodnotenie
• nekvalitné vyhotovenie fotografií a inzerátu
• neporiadok v domácnosti a jej zapratanie nepotrebnými vecami
• odrádzajúce prezentovanie nehnuteľnosti
• príprava kúpnej zmluvy predávajúcim bez advokáta, čo následne vedie k viacerým právnym rizikám uvedeným nižšie.

Na čo nezabudnúť, aby bol predaj bezpečný a čomu sa treba vyhnúť?

Predávajúci by si mal dať pozor na to, či je kupujúci naozaj schopný zaplatiť kúpnu cenu, či nemá dlhy na sociálnej, zdravotnej poisťovni a na daniach, či nekupuje nehnuteľnosť z peňazí patriacich do bezdielového spoluvlastníctva manželov bez toho, aby s tým manžel/ manželka udelila súhlas, keďže takáto kúpa môže mať za následok relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy.

Taktiež by mal byť predávajúci obozretný a v kúpnej zmluve si upraviť kedy sa podáva návrh na vklad. Aby k podaniu návrhu nedošlo ešte predtým než má zaplatenú aspoň určitú časť kúpnej ceny, prípadne celú kúpnu cenu.